Переклала Роксолана Машкова

Міські райони з високою щільністю населення, по яких приємно ходити і в яких приємно жити, найчастіше критикують за те, що вони надто дорогі.

Міста на кшталт Нью-Йорка, Сіетла і Сан-Франциско, де розташовані багато знаменитих зразків американського урбанізму, також можуть похвалитися дуже високими цінами на нерухомість. Давні мешканці цих міст з часом почали сприймати появу житлових комплексів і велосипедних доріжок як провісницю зростання орендної плати.

Приємним для життя містам не лише погано вдається забезпечувати доступне житло для людей із низькими доходами — вони також ризикують втратити мешканців, чиї доходи потрапляють у широкий діапазон посередині шкали. Вони ризикують перетворитися на ігрові майданчики для заможних професіоналів, що може призвести до соціального обурення та заворушень, таких як випадок із розбитими вікнами та графіті у Сан-Франциско.

У певному сенсі будь-яке привабливе місто, що зростає, рано чи пізно стикнеться з проблемою доступності. Місто — обмежений ресурс, і коли в ньому хочуть жити багато людей, ціни зростають. Це питання попиту і пропозиції. (Урбаністи підтримують ущільнення населення саме тому, що це збільшує пропозицію: неможливо створити більше міської території, але можна вмістити більше житла на ту територію, що у вас уже є.)

Жодне місто і близько не змогло «вирішити» цю проблему, і взагалі незрозуміло, чи це в силах муніципалітетів. Але міста вдаються до певних заходів: приймають нормативні акти, що регулюють житло для людей із низькими доходами та оренду житла, або намагаються запобігти підвищенню вартості цінного міське житла, яке викликане попитом з боку зовнішніх інвесторів і спекулянтів.

Я поговорив із урбаністом Брентом Тодеріаном, який з 2006 до 2012 року працював головою відділу містобудування в муніципалітеті канадського міста Ванкувера, про те, що можуть зробити міста для підвищення доступності житла. Він розповів про низку програм та ініціатив, що трохи згладжують становище, але реалістично визначив межі можливостей міської влади.

Кольорова будівля посередині — це «соціальне житло», тобто житло, що належить муніципалітету. (Брент Тодеріан)

Кольорова будівля посередині — це «соціальне житло», тобто житло, що належить муніципалітету. (Брент Тодеріан)

Що ви думаєте про ідею, що хороша пішохідна інфраструктура — це, по суті, привілей заможних професіоналів?

Я з нею не згоден. Деякі з найкращих пішохідних районів у минулому були бідними, більш старими і традиційними, а не новими, відбудованими зонами. Це райони, де ґанки будинків виходять на вулицю.

Не обов’язково будувати [урбанізовані райони] дорого. Правильне розуміння основ міського планування не підвищує вартість забудови. Насправді цілком справедливо було б сказати, що хороший урбанізм за визначенням не є дорожчим. Можна добре планувати міста у будь-якій ціновій категорії.

І все ж таки багато міст стикаються з величезною проблемою недоступності. Чи вдалося хоч якомусь місту вирішити її?

Так, деякі міста вирішують проблему доступності, стаючи непривабливими.

А є якийсь інший спосіб, крім відлякування людей?

Проблеми з доступністю породжує успіх. Що успішніше місто, то більше в нього проблем із доступністю. Коли ви будуєте чудове місто з хорошим дизайном і плануванням, більше людей хочуть у ньому поселитися. Але я останній, хто радитиме робити погане планування і дизайн лише для того, щоб вирішити проблему доступності.

То в чому полягає рішення? Ви якось сказали, що у випадку доступності треба дивитися на загальну картину. Що ви мали на увазі під цим?

По-перше, щоб від дискусії про доступність була якась користь, треба дивитися не лише на середню ціну приватного будинку на одну сім’ю. Ми часто користуємося цим спрощеним індикатором просто через лінощі.

У нас у Ванкувері, наприклад, ціна приватного будинку стає дедалі менш важливою: таке житло становить дедалі менший відсоток житлового фонду. Тому навіть якщо ми короткозоро фокусуємо погляд на ціні власного житла — а цього взагалі не слід робити — нам принаймні не варто зосереджувати всю увагу на цьому конкретному типі житла.

По-друге, варто дивитися не лише на ціну купівлі житла, а й на ціну проживання в житлі взагалі — в тому числі на орендну плату і вартість проживання в житлі новаторських типів, таких як, наприклад, колективне житло.

По-третє, треба говорити про всі витрати, а не лише витрати на житло. Проживання за містом передбачає несподівано високі витрати на транспорт, енергію та всі ті речі, якими ви наповнюєте свій дім, коли його площа зростає, бо відчуваєте, що так треба.

5 ідей для більш доступного Ванкувера. «Потрібно говорити про доступні міста, а не лише про доступне житло». http://t.co/Cxb7JQ8U #yvr @TheTyee

— Брент Тодеріан (@BrentToderian) 11 лютого 2013

По-четверте, потрібно говорити про протилежну частину рівняння доступності — зарплату. На неї впливають інструменти на кшталт мінімальної зарплати, на яку можна прожити, і захисту зон, які створюють робочі місця в нашому регіоні. Чи є у вас простір і можливості привабити роботодавців та створити умови для надійного та високооплачуваного працевлаштування, в ідеалі у центрі міста і з доступом до громадського транспорту, чи ви створили простір тільки для житла та сфери послуг?

Усі ці аспекти мають стати темами жвавої дискусії про доступне місто: річ не лише в нерухомості. І це ми ще навіть не почали говорити про величезну проблему бездомності.

Ванкувер, зокрема, вважають досить дорогим містом. Коли я його розхвалюю, щоразу хтось відповідає мені, що все це чудово, але це просто ігровий майданчик для багатіїв, тому яка різниця? Що ви про це скажете?

Ванкувер — одне з найдорожчих міст у Північній Америці, а може навіть і у світі, залежно від того, якому рейтингу ви повірите. І проблему поглиблює ще й те, що зарплати у нас, насправді, трохи нижче середнього в порівнянні з рештою Канади.

Але Ванкувер — це також місто, яке більше старається працювати над проблемою доступності, ніж будь-яке інше з відомих мені міст, принаймні в Північній Америці. Сама лише кількість ініціатив, програм та заходів, пов’язаних із доступністю, вже варта уваги.

Уже кілька десятиліть у нас діє вимога, щоб 20% простору в усіх великих житлових проектах було виділено на соціальне житло. Ця вимога є важливим інструментом: знайти та придбати землю чи простір над землею — це часто найважча частина роботи над проектами соціального житла.

Проявом успіху цієї програми є те, що соціальне житло нині вбудоване в усі основні житлові проекти по всьому місту, воно добре інтегроване і часто практично непомітне. Крім того, існують програми менеджменту, що сприяють успіху такої інтеграції.

Ванкувер також використовує доплати за щільність, щоб створювати додаткове соціальне житло, ремонтувати та покращувати квартири-студії на одного мешканця, а також сприяти побудові житла спеціально для здачі в оренду. Нещодавно міська влада також оголосила про програму забудови муніципальної землі проектами доступного житла.

Проект «Вудвордс», у якому житло за ринковими цінами поєднане з соціальним житлом, некомерційними службами та комунальними благами. (Брент Тодеріан)

Проект «Вудвордс», у якому житло за ринковими цінами поєднане з соціальним житлом, некомерційними службами та комунальними благами. (Брент Тодеріан)

Ми зосереджуємо так багато зусиль на спробах підвищити доступність, що інші муніципальні цілі — парки та створення громадського простору, мистецтво та культура, збереження спадщини і так далі — часом виявляються знехтуваними. Той факт, що нам не вдалося зробити місто загально доступним, лише свідчить про те, що проблему практично неможливо вирішити суто в межах міста і, мабуть, взагалі неможливо вирішити у рамках міста з «гарячим ринком» — хіба що якщо з системою ринку станеться якась катастрофа.

Але чого ці ініціативи з доступності все ж можуть досягти — це зробити ситуацію кращою, ніж було б без них.

Зокрема, Ванкувер вкладає багато енергії у вирішення проблеми бездомності. За іронією долі, якщо ви можете собі дозволити придбати чи винайняти нерухомість, у вас все буде гаразд, і якщо ви бездомні чи ризикуєте стати бездомними, то існують програми, які можуть вам допомогти (хоча їх і недостатньо), але при цьому люди посередині між цими крайнощами — середній клас, працівники сфери послуг і так звана «працююча біднота» — часто виявляються знехтуваними в цих стратегіях.

Може бути досить важко створювати успішні програми, які стосувалися б середньої ланки населення — хіба що будувати значно більше житла для здачі в оренду. Тому Ванкувер в останні десять з чимось років вкладає багато енергії в орендоване житло. З 2008 року ми розробили кілька програм для заохочення здачі житла в оренду — наприклад, програми «Короткочасні стимули для оренди» та «Оренда 100». Успіх цих програм виражається в тисячах нових одиниць житла, але завжди ціною суперечливих поступок — втрачених виплат від забудовників і втрачених можливостей використовувати наші інструменти для задоволення інших міських потреб.

Крім того, місто вжило заходів для захисту наявного фонду житла для оренди — наприклад, прийняло норму «темпу змін» для більш старого житла і нещодавно обмежило роботу сервісу Airbnb, щоб він не зміг, по суті, витіснити можливості оренди житла.

Кажу ж, усе це робиться на такому рівні складності та амбіцій, який я ще не бачив більше ніде в Північній Америці. Але той факт, що все це досі дуже важко — і, ймовірно, ще довго буде важко — свідчить про те, що на багато факторів муніципалітет не може впливати.

Нове соціальне житло у ванкуверському районі Єльтаун. (Брент Тодеріан)

Нове соціальне житло у ванкуверському районі Єльтаун. (Брент Тодеріан)

Яку роль грають зовнішні інвестори — люди, які купують житло, але не живуть у ньому, а лише використовують його для перепродажу і отримання доходів від оренди — у підвищенні цін на нерухомість у Ванкувері? Що Ванкувер робить для вирішення цієї проблеми?

Існують величезні дискусії про роль зовнішніх інвесторів, також відомих як «закордонні покупці», у попиті на житло у Ванкувері — і при цьому немає переконливих незалежних досліджень.

Я схильний вважати, що зовнішні інвестори відіграють більшу роль, ніж дехто хоче визнавати, але «доморощені інвестори» — не менш реальна проблема. Яка різниця, чи нові квартири скуповують так звані «зовнішні гроші» (термін, який дуже важко визначити), чи хтось, хто народився й виріс у Ванкувері і купує багато одиниць житла, щоб здавати їх і цим забезпечити собі дохід на пенсії?

Проблема полягає в тому, що житло сприймають як товар, а не як, власне, житло — і байдуже, звідки надходять гроші. Житло, яке купують у якості інвестицій, зазвичай потім здають. Насправді таке житло становить велику частку нашого орендованого житлового фонду. Але це оренда без гарантій, на яку впливають зміни власника та інші непередбачувані речі.

Уряд провінції нещодавно ввів високий податок на так звану «іноземну власність». Точаться дискусії про те, як це вплинуло на ринковий попит. Крім того, існують нові податки на так звані «незайняті одиниці», але їхнє визначення викликає у мене питання щодо того, наскільки нові податки допоможуть досягти будь-яких політичних цілей.

Усі такі механізми мають свої сильні і слабкі сторони, переваги та наслідки. Я вважаю, що основне питання не так у тому, звідки надходять гроші, як у тому, чи в певному житлі мешкає його власник. Тому я б віддавав перевагу податкам, які зосереджуються на цій проблемі. Якщо хтось приїжджає з-за кордону, купує будинок і живе в ньому (або його діти живуть у ньому) — чи це, на нашу думку, гірше, ніж якщо хтось, хто тут народився, купує багато одиниць житла у якості інвестицій?

Житло у Ванкувері. (Shutterstock)

Житло у Ванкувері. (Shutterstock)

Деякі урбаністи стверджують, що, зрештою, єдиним рішенням проблеми доступності є збільшення пропозиції — підвищення щільності населення, де це тільки можливо. Чи правильна ця модель?

Ну, розумна, стратегічна щільність мусить бути важливим аспектом дискусії про доступність. Вища щільність — не гарантія доступності, особливо коли попит продовжує зростати швидше, ніж пропозиція — але вища стратегічна щільність є необхідною передумовою кращої доступності і пом’якшення зростання цін.

Але треба уникати надто спрощених заяв щодо забудови територій та доступності. Наприклад, люди, які стверджують, що можна вирішити проблему доступності, просто дозволивши забудувати сільськогосподарські землі новими передмістями або забудувавши території, де зосереджені робочі місця, новими житловими комплексами, глибоко помиляються. Якщо ми хочемо розумно розвивати регіон, не можна підривати власну здатність підтримувати збалансовану місцеву економіку та надавати гнучкий простір для високооплачуваних робочих місць, підривати продовольчу безпеку в тривалій перспективі, жертвуючи цими речами заради негайного короткочасного рішення — нового житла.

У питанні підвищення пропозиції житла у районах із низькою щільністю населення я рішуче підтримую реформу зонування, яка дозволила б змішувати типи житла, але не за якимсь загальним стандартним шаблоном. Різна щільність населення підходить для різних місць.

Ясна річ, ми прагнемо до вищої щільності в центрі міста, у пішохідних центрах районів та поблизу транспортних розв’язок. Але ми також прагнемо до стратегічної щільності у районах із низькою щільністю. У Ванкувері я використовую терміни на кшталт «м’якої щільності» (довгі малоповерхові будинки з багатьма входами — по одному входу на сім’ю, з’єднані в ряд стіна до стіни чотириповерхові будинки з двома двоповерховими квартирами в кожному тощо), «прихованої щільності» (нові будинки на задньому дворі старих) та «невидимої щільності» (вторинні квартири у первинному будинку), щоб продемонструвати, що щільність може набувати багатьох форм, у тому числі варіанти більш приземленого житла в районах, де багатоповерхові будинки чи хмарочоси не мають політичної підтримки.

Будинок на задньому дворі у Ванкувері. (Lanefab Design/Build)

Будинок на задньому дворі у Ванкувері. (Lanefab Design/Build)

Я категорично проти ідеї скасувати зонування і просто «робити як робиться». Інструменти на кшталт зонування слід покращувати, а не скасовувати. Насправді, з мого досвіду, якщо надто широко відкрити шлюзи і недостатньо дбати про якість результатів, неминуче громадське та політичне обурення може просто вбити ідею щільності. Я надто часто спостерігав таке за свою кар’єру.

Розумніше планування та дизайн з увагою до контексту завжди буде ключовим для успішного (як з фізичної, так і з політичної точки зору) ущільнення заради доступності та інших цілей.

Джерело: Vox

Якщо ви помітили помилку, виділіть її і натисніть Ctrl+Enter.